Enquête fiscale — IRG 15%, résidence principale 5+ ans, abattement ancienneté 5%/an : le guide complet 2026.
Cadre légal : l'article 77 du CIDTA
L'imposition des plus-values immobilières en Algérie est régie par l'article 77 du Code des Impôts Directs et Taxes Assimilées (CIDTA), complété par la Loi de Finances 2026 et les instructions de la Direction Générale des Impôts (DGI). Le mécanisme se veut simple sur le papier : toute plus-value réalisée à l'occasion de la cession d'un bien immobilier est soumise à l'Impôt sur le Revenu Global (IRG) au taux de 15% flat, sans progressivité ni tranches, contrairement au barème général de l'IRG appliqué aux salaires. La plus-value taxable est définie comme :Formule légale : Plus-value nette = Prix de cession − Prix d'acquisition − Frais d'acquisition (notaire, enregistrement, cadastre) − Travaux justifiés par factures professionnelles − Abattement d'ancienneté.
Deux principes structurent l'ensemble du dispositif : la neutralité économique (n'imposer que le gain réel, pas la valeur nominale) et l'incitation à la détention longue (récompenser par abattement les cessions après 3 ans). Le législateur algérien a également prévu plusieurs exonérations sociales majeures détaillées plus bas.
Méthodologie : les taux et modalités cités proviennent de l'article 77 CIDTA en vigueur en 2026, croisés avec les instructions DGI et la Loi de Finances 2026. Les simulations utilisent les prix médians Kloufi 2026 pour ancrer les cas pratiques dans la réalité du marché : Alger appartement 154 206 DZD/m² (n=6 909), Oran 289 474 DZD/m² (n=1 729).
Calcul détaillé de la plus-value nette taxable
1. Prix de cession (numérateur)
Le prix retenu est celui déclaré dans l'acte notarié de vente. La DGI dispose d'un droit de contrôle sur la sincérité de ce prix : toute sous-évaluation avérée entraîne rectification à la valeur vénale réelle + 40% de pénalité (art 191 CIDTA). Il est donc essentiel de déclarer le prix effectivement encaissé.2. Prix d'acquisition (dénominateur)
Le prix d'origine mentionné dans l'acte d'achat, réévalué selon un coefficient d'érosion monétaire publié annuellement par l'administration fiscale. Ce coefficient compense partiellement l'inflation pour les biens détenus longtemps.3. Frais d'acquisition déductibles
L'ensemble des frais notariés et fiscaux payés à l'achat (~8-9% du prix) sont intégralement déductibles du prix d'acquisition :- Honoraires du notaire
- Droits d'enregistrement (5%)
- Conservation foncière (1%)
- Timbres fiscaux (0,5%)
- Frais annexes (état hypothécaire, extraits, huissier)
4. Travaux déductibles
Seuls les travaux justifiés par factures professionnelles émanant d'entreprises immatriculées au registre du commerce sont admis en déduction. Sont éligibles : rénovation de cuisine, salle de bain, ravalement de façade, extension, mise aux normes électriques, isolation thermique. Sont exclus : entretien courant, décoration, mobilier, travaux réalisés en régie sans facturation formelle.5. Abattement d'ancienneté
L'article 77 prévoit un abattement progressif pour récompenser la détention longue :- 0% d'abattement pour une détention inférieure à 3 ans
- 5% par an à partir de la 4ᵉ année de détention
- Plafond de 50% d'abattement atteint à 13 années de détention
Le saviez-vous ? La combinaison des frais d'acquisition déductibles et de l'abattement d'ancienneté peut réduire la plus-value taxable de 60 à 80% sur une détention supérieure à 10 ans. C'est le principal avantage fiscal de l'investissement immobilier long terme en Algérie.
Les 3 exonérations totales à connaître
Le législateur algérien a prévu trois régimes d'exonération totale de l'IRG plus-values, qui couvrent la grande majorité des cessions résidentielles.Exonération 1 — Résidence principale occupée 5+ ans
C'est l'exonération la plus fréquemment invoquée et la plus puissante. La cession d'un bien qui a constitué la résidence principale du vendeur pendant au moins 5 années continues avant la vente est totalement exonérée d'IRG plus-values. Justificatifs à conserver et présenter à la DGI :- Factures de consommation continue d'électricité (Sonelgaz) et d'eau (SEAAL) sur les 60 derniers mois
- Factures Sonelgaz gaz ou fioul
- Attestations de résidence de la mairie du lieu du bien
- Documents administratifs adressés à cette adresse : impôts, CNAS, banque, assurance, télécoms
- Contrat de scolarité des enfants au périmètre local (si applicable)
Exonération 2 — Successions et donations familiales directes
Les mutations à titre gratuit entre parents et enfants ou entre époux ne sont pas soumises à l'IRG plus-values. Elles suivent le régime spécifique des droits de succession et de donation (barème progressif de 5% à 40% selon le degré de parenté et le montant). L'article 236 du Code de l'enregistrement prévoit un abattement de 100 000 EUR équivalent (soit environ 15 M DZD au taux parallèle) par enfant tous les 10 ans, ce qui permet de transmettre progressivement un patrimoine immobilier substantiel sans frottement fiscal excessif.Exonération 3 — Expropriation d'utilité publique
Les biens cédés à l'État dans le cadre d'une procédure d'expropriation d'utilité publique (construction d'infrastructures, tramway, autoroute, mosquée, école, hôpital) bénéficient d'une exonération totale d'IRG plus-values, y compris sur le bien de remplacement acquis avec l'indemnité perçue. Autres exonérations complémentaires prévues par le CIDTA :- Cessions par les moudjahidines et ayants droit sur leur logement principal (loi 99-07)
- Cessions dans le cadre du remembrement rural
- Cessions inférieures à un seuil de 500 000 DZD (biens ruraux modestes)
- Cessions par les administrations publiques et collectivités locales
Trois cas pratiques chiffrés — ancrage marché 2026
Cas 1 — F3 Alger vendu après 8 ans (régime standard)
- Achat en 2018 : 8 000 000 DZD
- Frais notariés d'achat (8,5%) : 680 000 DZD
- Travaux justifiés (cuisine + SDB + ravalement) : 1 500 000 DZD
- Prix d'acquisition retenu : 8 000 000 + 680 000 + 1 500 000 = 10 180 000 DZD
- Vente 2026 : 20 000 000 DZD (aligné médiane Kloufi Alger 2026)
- Plus-value brute : 20 000 000 − 10 180 000 = 9 820 000 DZD
- Abattement d'ancienneté (5 ans après le seuil des 3 ans × 5%) : 25%
- Plus-value nette taxable : 9 820 000 × 0,75 = 7 365 000 DZD
- IRG dû (15%) : 1 104 750 DZD (~4 500 EUR)
Cas 2 — Villa résidence principale 12 ans (exonérée)
- Achat 2014 : 25 000 000 DZD
- Occupation en résidence principale continue 12 ans (justificatifs SEAAL, Sonelgaz, mairie, impôts, CNAS conservés)
- Vente 2026 : 55 000 000 DZD
- Plus-value théorique : 30 000 000 DZD
- IRG dû : 0 DZD (exonération résidence principale 5+ ans)
Cas 3 — F4 Oran locatif 20 ans (abattement maximal 50%)
- Achat 2006 : 4 500 000 DZD
- Frais d'acquisition : 380 000 DZD
- Travaux cumulés justifiés : 3 200 000 DZD (rénovations progressives)
- Prix d'acquisition retenu : 8 080 000 DZD
- Vente 2026 : 28 000 000 DZD (aligné Kloufi Oran 2026)
- Plus-value brute : 19 920 000 DZD
- Abattement d'ancienneté (plafond 50% à 13+ ans) : 50%
- Plus-value nette taxable : 19 920 000 × 0,50 = 9 960 000 DZD
- IRG dû (15%) : 1 494 000 DZD (~6 100 EUR)
Déclaration et paiement — délai de 60 jours
Timing et documents
La déclaration IRG plus-values immobilière doit être déposée à la recette des impôts territorialement compétente dans un délai de 60 jours suivant la signature de l'acte notarié authentique. Le notaire chargé de l'acte informe généralement le vendeur de cette obligation, mais la responsabilité déclarative incombe au contribuable. Documents à joindre à la déclaration :- Copie certifiée conforme de l'acte de vente
- Copie de l'acte d'achat originel (dépôt de l'année d'acquisition)
- Factures pro des travaux (originaux ou copies certifiées)
- Attestations justifiant les exonérations invoquées (résidence principale, succession, expropriation)
- RIB du contribuable pour le paiement
Modalités de paiement
Le paiement de l'IRG doit accompagner le dépôt de la déclaration. Trois modes sont acceptés :- Virement bancaire au Trésor public
- Chèque certifié à l'ordre du Receveur des impôts
- Paiement en ligne via la plateforme e-DGI (déploiement progressif 2024-2027)
Sanctions en cas de retard ou d'omission
- Pénalité de retard 10% sur l'impôt dû dès le 1ᵉʳ jour de retard
- Intérêts de retard 0,75% par mois (plafond de 25%)
- Défaut de déclaration : rectification d'office par la DGI sur la base d'une évaluation administrative + majoration 25%
- Cas de fraude caractérisée : majoration jusqu'à 100% + sanctions pénales (1 à 5 ans de prison, art 193 bis CIDTA)
Conseil pratique : déposez la déclaration dans les 30 jours suivant l'acte pour disposer d'une marge de sécurité en cas de demande de pièces complémentaires par la DGI. Certaines recettes des impôts pratiquent des délais d'examen supérieurs à 45 jours en période de forte activité (septembre-décembre).
Optimisations légales — 5 leviers stratégiques
1. Structurer sa résidence principale sur 5+ ans avant vente
Si vous envisagez de vendre un bien qui a été détenu comme investissement locatif, il peut être fiscalement avantageux de l'occuper en résidence principale pendant au moins 5 ans avant la revente pour bénéficier de l'exonération totale. Cette stratégie est particulièrement pertinente pour les biens à forte plus-value latente (Hydra, El Biar, front de mer).2. Conserver rigoureusement toutes les factures de travaux
Les travaux non facturés ou facturés en régie ne sont pas déductibles. Chaque chantier de rénovation doit faire l'objet d'une facture professionnelle en bonne et due forme mentionnant le numéro RC de l'entreprise. Cumulées sur 10 ans, ces déductions peuvent réduire la plus-value taxable de 1 à 3 M DZD.3. Étalement dans le temps via donations progressives
Pour un patrimoine substantiel à transmettre aux enfants, la donation progressive (15 M DZD par enfant tous les 10 ans, art 236 Code enregistrement) permet d'étaler la transmission sans frottement fiscal. Une villa de 60 M DZD peut ainsi être transmise en 4 tranches de 15 M DZD sur 20 ans à deux enfants (2 tranches chacun) avec une fiscalité minimale.4. Timing de la vente en fonction du seuil des 3 ans
L'abattement d'ancienneté ne s'applique qu'après la 4ᵉ année complète de détention. Si votre bien approche du seuil, retardez la vente de quelques mois pour bénéficier du premier palier d'abattement de 5%. Sur une plus-value de 10 M DZD, cela représente 75 000 DZD d'IRG économisés.5. Coordonner avec un expert fiscal pour biens > 30 M DZD
Pour tout bien dont la plus-value latente dépasse 15 M DZD, l'accompagnement d'un expert-comptable ou fiscaliste agréé DGI est fortement recommandé. Le coût de la mission (100 000 à 300 000 DZD selon complexité) est très largement amorti par les optimisations légales identifiées : sélection du régime le plus avantageux, timing de la vente, structuration du paiement, gestion des documents.Questions éditoriales (Q&A)
Peut-on cumuler exonération résidence principale et abattement d'ancienneté ?
Non, les deux régimes s'excluent mutuellement. L'exonération résidence principale est totale (100%) et prévaut sur tout autre mécanisme. L'abattement d'ancienneté s'applique aux biens autres que la résidence principale (locatifs, résidences secondaires, biens hérités puis vendus).Que se passe-t-il si le bien a été à la fois résidence principale puis loué ?
Le calcul devient prorata temporis. Si vous avez occupé le bien 3 ans en résidence principale puis 5 ans en location avant de vendre, la fraction "résidence principale" (3/8 = 37,5%) est exonérée, la fraction "locatif" (5/8 = 62,5%) est taxée selon le régime standard avec abattement d'ancienneté.La diaspora est-elle soumise aux mêmes règles ?
Oui, mais l'occupation en résidence principale est plus difficile à justifier pour un membre de la diaspora. Il faut prouver une occupation continue (généralement impossible pour un binational résidant à l'étranger). Les biens de diaspora sont donc en pratique presque toujours taxés selon le régime standard avec abattement d'ancienneté. La convention fiscale France-Algérie 1999 protège toutefois de la double imposition : l'IRG payé en Algérie n'est pas retaxé en France.Peut-on déduire les intérêts d'emprunt du crédit immobilier ?
Non, contrairement à certains régimes étrangers. Seuls les frais notariés d'acquisition et les travaux justifiés sont déductibles du prix d'acquisition. Les intérêts d'emprunt, les frais de dossier bancaires, et les primes d'assurance emprunteur ne sont pas admis en déduction pour le calcul de la plus-value.Foire aux questions
Quel est le taux d'imposition des plus-values immobilières en Algérie en 2026 ?
15% flat (article 77 CIDTA) sur la plus-value nette, après déduction des frais notariés d'achat, des travaux justifiés par factures professionnelles, et application de l'abattement d'ancienneté progressif (5% par an après 3 ans, plafonné à 50% après 13 ans).
La résidence principale est-elle exonérée ?
Oui, exonération totale d'IRG plus-values sur la cession de la résidence principale, à condition d'y avoir résidé de façon continue pendant au moins 5 ans avant la vente. Justificatifs : factures continues Sonelgaz, SEAAL, attestations de résidence, courriers administratifs.
Quels frais peut-on déduire du prix d'acquisition ?
Les frais notariés d'achat (8-9% du prix : honoraires notaire, droits d'enregistrement, conservation foncière, timbres) et les travaux justifiés par factures professionnelles (rénovation cuisine, SDB, ravalement, extension, mise aux normes). Non déductibles : entretien courant, mobilier, décoration.
Comment fonctionne l'abattement d'ancienneté ?
5% par an à partir de la 4ᵉ année de détention, plafonné à 50% après 13 ans. Exemple : une détention de 8 ans donne 25% d'abattement (5 années × 5%). Une détention de 15 ans donne le plafond de 50%.
Dans quel délai faut-il déclarer et payer l'IRG plus-values ?
Dans les 60 jours suivant la signature de l'acte notarié authentique. La déclaration et le paiement se font simultanément à la recette des impôts territorialement compétente. Retard : 10% de pénalité + 0,75%/mois d'intérêts (plafond 25%).
Les successions sont-elles taxées comme des plus-values ?
Non, les successions et donations familiales en ligne directe (parents-enfants, époux) ne sont pas soumises à l'IRG plus-values. Elles suivent le régime spécifique des droits de succession/donation (barème progressif 5-40%) avec un abattement de 15 M DZD par enfant tous les 10 ans.
La diaspora paye-t-elle l'IRG plus-values ?
Oui, la diaspora est soumise aux mêmes règles. L'occupation en résidence principale étant difficile à justifier pour un non-résident, les biens sont généralement taxés selon le régime standard avec abattement d'ancienneté. La convention fiscale France-Algérie 1999 évite la double imposition (l'IRG payé en Algérie n'est pas retaxé en France).
Peut-on déduire les intérêts d'emprunt du crédit immobilier ?
Non, l'article 77 CIDTA ne prévoit pas la déductibilité des intérêts d'emprunt, des frais de dossier bancaires ou des primes d'assurance emprunteur pour le calcul de la plus-value taxable. Seuls les frais notariés d'acquisition et les travaux professionnels sont admis en déduction.