Vender un bien inmobiliario en Argelia desencadena, en la mayoría de los casos, una imposición sobre la plusvalía — la diferencia entre tu precio de venta y tu precio de compra original. Muchos vendedores particulares descubren esta carga fiscal en el momento de la firma y pierden hasta el 15% de su ganancia neta. Esta guía te ofrece el manual completo de la fiscalidad de plusvalía en Argelia 2026: cálculo, tasas, deducciones, exenciones, y casos particulares de la diáspora.
¿Qué es la plusvalía imponible?
La plusvalía inmobiliaria es la diferencia entre precio de cesión y precio de adquisición, tras correcciones autorizadas. Tasa única del 15% en Argelia desde 2020, a cargo del vendedor únicamente.
Fórmula simplificada:
Plusvalía imponible = (Precio venta − Gastos cesión) − (Precio compra + Gastos adquisición + Obras justificadas)
Impuesto debido = Plusvalía imponible × 15%
Lo que se puede deducir del precio de compra
- Honorarios notario en adquisición (5-6% precio compra)
- Derechos registro (5% valor DGI inicial)
- Inscripción libro fundiario (1%)
- Honorarios agencia en compra (si justificables)
- Obras mejora y ampliación, con facturas detalladas empresas autorizadas
Atención: obras mantenimiento y reparación corriente NO deducibles. Solo obras que aumentan valor (ampliación, elevación, modernización pesada).
Deducciones por duración de tenencia
| Duración tenencia | Deducción | Tasa efectiva |
|---|---|---|
| Menos de 5 años | 0% | 15% |
| 5 a 10 años | 30% | 10,5% |
| 10 a 15 años | 50% | 7,5% |
| 15 a 20 años | 70% | 4,5% |
| Más de 20 años | 100% | 0% |
Exenciones totales
- Residencia principal: 5 años efectivos mínimo, exención total
- Tenencia +20 años: exención automática
- Cesión entre cónyuges/ascendientes/descendientes directos: transmisión familiar exenta
- Indemnización expropiación por utilidad pública
- Reinversión nueva residencia principal en 24 meses (condiciones estrictas)
Ejemplo 1 — Venta tras 8 años
Compraste F3 en Argel 2018 por 18 millones DZD. Vendes 2026 por 28 millones.
- Precio compra aumentado (con gastos 6%): 19,08 millones
- Obras justificadas: 1,2 millones
- Gastos cesión (0,5%): 140.000 DZD
- Base imponible: 7,58 millones DZD
- 8 años → deducción 30% → base neta = 5,306 millones DZD
- Impuesto: 795.900 DZD (~2,8% precio venta)
Ejemplo 2 — Venta tras 22 años
Mismo bien, comprado 2004 por 8 millones, vendido 2026 por 28 millones.
- Tenencia +20 años → deducción 100%
- Impuesto: 0 DZD
Caso particular diáspora
Si eres argelino residente en Francia (o Bélgica, Canadá, España) y vendes bien argelino, dos regímenes fiscales:
1. Fiscalidad argelina
15% normal. Retenida en fuente por notario al firmar.
2. Fiscalidad francesa
Francia también grava plusvalías extranjeras de sus residentes (hasta 36,2%). Pero gracias a convenio doble imposición Francia-Argelia (1999, vigente), impuesto argelino ya pagado se acredita contra francés.
En práctica: pagas diferencia entre tasa francesa aplicable y 15% argelino. Declaración Francia: formulario 2048-IMM.
Cómo pagar el impuesto en Argelia
Impuesto retenido en fuente por notario argelino al firmar escritura. El notario calcula plusvalía, aplica deducciones, remite directamente al fisco. Recibes precio neto de impuestos.
Documentos a aportar:
- Escritura adquisición inicial
- Justificante honorarios notario en compra
- Facturas obras mejora (empresas CNAS-autorizadas)
- Si exención: certificado residencia, facturas energía 5 años
El impuesto plusvalía nunca es "sorpresa" si se calcula previamente. En venta estándar 8 años en Argel, cuenta 2,5-3,5% del precio venta.
Optimizaciones fiscales legales
- Llevar expediente obras riguroso: facturas reforma (CNAS). Reduce plusvalía imponible millones DZD.
- Diferir venta cerca umbral deducción: a 4 años 10 meses, esperar 2 meses sube deducción 0 → 30%.
- Demostrar residencia principal: exención total es mejor optimización.
- Cesión familiar directa: exenta pero bajo control. Documentar pago trazable.
FAQ
¿15% sobre valor DGI o precio real?
Sobre precio real declarado en escritura, tras deducciones autorizadas.
¿Y si no declaro venta en Francia?
Riesgo recalificación. Francia accede a registros notariales argelinos. Declaración 2048-IMM obligatoria en un mes.
¿Deducir intereses préstamo?
No, intereses hipotecarios no deducibles plusvalía argelina.
¿VEFA (sobre plano)?
Tenencia desde fecha escritura venta definitiva (entrega), no contrato preliminar.
Conclusión
Plusvalía argelina: 15% con deducciones progresivas. +20 años: exención total. Residencia principal (5 años): exenta. Diáspora: doble declaración Francia/Argelia, convenio en vigor.
Antes de vender, estima y simula impuesto. → Estimación gratuita